Passaggi coinvolti in una transazione immobiliare
Fasi preliminari: acquisti immobiliari nella Repubblica Dominicana di solito non seguono il modello nordamericano di un'offerta scritta offerto dal compratore al venditore, seguita da accettazione scritta del venditore. Invece, dopo un accordo verbale raggiunto dal compratore e venditore sul prezzo, una promessa vincolante di vendita viene preparato da un avvocato (avvocato) o notaio che viene firmato da entrambe le parti. (Notaio in Repubblica Dominicana sono tenuti ad avere una laurea in legge.)
A causa di alcune peculiarità di Dominicana Diritto Immobiliare, si raccomanda che il potenziale acquirente conservano un avvocato immobiliare (solicitor) prima di firmare qualsiasi documento o effettuare un deposito. A seconda delle volontà delle parti, l'avvocato (avvocato) può procedere con la dovuta diligenza prima, prima di preparare la promessa di vendita, o, in alternativa, preparare la promessa di vendita prima, condizionata l'acquisto per i risultati della due diligence di essere fatto in un termine specificato.
Promessa di vendita: Questo è un documento formale, vincolante per entrambe le parti, e firmato da loro in presenza di un Notaio. Da un punto di vista pratico, è più importante che l'atto di vendita, in quanto contiene in genere una descrizione completa e dettagliata di tutta la transazione fino al momento in cui il prezzo di acquisto è stato pagato per intero e la proprietà è pronta per essere trasmesso al compratore. Una promessa ben elaborato di vendita deve contenere almeno le seguenti disposizioni:
(A) il nome e le generalità delle parti completa. Se il venditore è sposato, il coniuge deve firmare.
(B) descrizione legale della proprietà da acquistare.
(C) il prezzo di acquisto e di pagamento.
(D) la clausola di default.
(E) Data di consegna del bene.
(F) Due diligence richiesto o fatto.
(g) Rappresentanze dal venditore e rimedi in caso di false dichiarazioni.
(H) Obbligo per venditore di firmare l'atto di vendita al ricevimento del pagamento finale.
Molti avvocati (solicitors) e notai nella Repubblica Dominicana non proteggono l'acquirente in modo adeguato nella promessa di vendita. Tra le carenze più comuni sono i seguenti:
(A) L'acquirente è autorizzato a pagare una grande percentuale del prezzo di vendita senza alcun titolo o interesse diretto sulla proprietà. In caso di uso improprio di questi fondi, rimedi del compratore può essere limitata a citare il venditore personalmente. Molti acquirenti condominio a Santo Domingo hanno sofferto attraverso questa esperienza negli ultimi anni. In generale, lo sviluppatore utilizza i fondi degli acquirenti, insieme a un prestito bancario, per finanziare la costruzione. La banca collaterizes prestito con un mutuo sulla proprietà. Se lo sviluppatore si imbatte in difficoltà finanziarie o appropriazione indebita dei fondi, i preclude bancari e gli acquirenti perdono sia i loro soldi e "loro" proprietà.
(B) I pagamenti non sono condizionati dalla disponibilità del titolo chiaro o adeguato progresso della costruzione. Venditori, quindi, possono chiedere il pagamento o posizionare l'acquirente in mora senza eseguire i propri obblighi di base.
Agenti (c) l'impegno sono raramente utilizzati. Il venditore, quindi, ha il controllo sui fondi in quanto sono pagati.
Atto di vendita ("Contrato de Venta"): Questo è anche un documento formale vincolante per entrambe le parti, e firmato da loro in presenza di un Notaio. Viene utilizzato principalmente per lo scopo di trasmettere la proprietà dal venditore al compratore.
In caso di un acquisto in contanti, è più semplice e meno costoso per andare direttamente dai negoziati verbali per la firma di un "Contrato de Venta", invece di prendere il passo preliminare di firmare una promessa di vendita.
Determinazione e Pagamento di trasferimento e di registro Tasse: L'atto autentico di vendita è presa al più vicino ufficio delle Entrate in cui viene effettuata una richiesta per la valutazione della proprietà. L'Ufficio delle Entrate verifica se il venditore è in conformità con i suoi obblighi fiscali e sceglie un ispettore per fare la valutazione. La determinazione dell'importo delle imposte da versare può richiedere un paio di giorni o settimane, a seconda della disponibilità della finestra di ispezione Proprietà.
Deposito presso la cancelleria del titolo: Una volta che la proprietà è stata valutata e imposte pagate, l'atto di vendita e il Certificato di proprietario del venditore vengono depositati, insieme con la documentazione fornita dal Internal Revenue, presso l'Ufficio del Registro del titolo per la giurisdizione in cui la proprietà si trova.
Certificato di proprietario: Presso l'Ufficio del Registro del titolo, la vendita viene registrata e il nuovo certificato di titolo è rilasciato in nome del compratore. La proprietà appartiene al compratore dal momento della vendita è registrato presso la cancelleria. Il tempo per il rilascio del nuovo certificato di titolo può variare da pochi giorni ad alcuni mesi a seconda l'Ufficio del Registro del titolo in cui è stata registrata la vendita.
Diligenza dovuta
Molti avvocati (solicitors) nella Repubblica Dominicana non eseguono la dovuta diligenza richiesta sulle transazioni immobiliari, limitandosi in molti casi di ottenere una certificazione sullo stato della proprietà del Registro di sistema di Office titolo. Accade spesso che l'agente immobiliare e / o la pressione venditore al compratore in un finale frettoloso, nonostante il parere di un consulente legale.
Per avviare la due diligence, il venditore deve fornire all'acquirente o l'avvocato con i seguenti documenti:
Copia del Certificato di proprietario alla proprietà.
Copia del sondaggio ufficiale al piano di proprietà o plat. In base alla nuova legge Registro Proprietà, la vendita di proprietà, senza un plat approvata dal governo ("deslinde") non può essere registrato presso la cancelleria, salvo nei seguenti casi: (1) Vendite eseguiti prima 4 aprile 2007, che possono essere registrate durante un periodo di due anni conclusosi il 4 aprile 2009 e (2) Le vendite di tutta la struttura eseguita dopo 4 APRILE 2007 (le vendite di porzioni non sono ammessi), per una sola volta.
Copy of his or her identification card ("Cédula") or Passport and that of the spouse, if married.
Copia della ricevuta di versamento ultima proprietà fiscale (IPI) o copia del certificato attestante che l'immobile è esente da tassa di proprietà, e la certificazione presso l'Ufficio delle Entrate che mostra il venditore è attuale con i suoi obblighi fiscali.
Se il venditore è una società:
Copia della documentazione aziendale, tra cui statuto, la registrazione up-to-date al Registro Mercantile e la risoluzione che autorizza la vendita.
Certificazione presso l'Ufficio delle Entrate che mostra la società è in corso con gli obblighi fiscali, specialmente sul reddito e imposta sul patrimonio.
Se la proprietà è parte di un condominio:
Copia della dichiarazione condominio.
Copia del regolamento di condominio.
Copia dei piani di costruzione approvati.
La certificazione da parte dell'amministrazione condominiale che mostra il venditore è attuale con le sue quote condominiali.
Le copie dei verbali delle ultime tre riunioni di condominio.
Se la proprietà è una casa:
Copia dei piani di costruzione approvati.
Inventario dei mobili, ecc
Copie dei contratti di servizi di pubblica utilità e le ricevute che dimostrano che il venditore è attuale.
Una volta ottenuta la documentazione di cui sopra, l'avvocato dovrebbe affrontare ogni voce del seguente lista di controllo:
Titolo Cerca: certificazione dovrebbe essere ottenuto dal titolo appropriato Ufficio del Registro per quanto riguarda lo stato della proprietà, affermando che il proprietario è e se eventuali ipoteche, vincoli o gravami incidono su di esso. Il compratore dovrebbe insistere sul fatto che il suo avvocato confermare i risultati della ricerca del Registrar investigando i file pertinenti presso l'Ufficio del Registro del titolo.
Sondaggio: un ispettore indipendente deve verificare che la proprietà di essere venduto coincide con quello indicato sul sondaggio presentato da parte del venditore, tranne quando la proprietà si trova in una suddivisione precedentemente ispezionati. I casi si sono verificati in cui un acquirente acquisisce il titolo su una proprietà a una certa distanza da quello che lui o lei crede di essere l'acquisto a causa di lavori trascurato da un geometra precedente o di frode da parte del venditore. L'indagine dovrebbe essere controllato anche quando il venditore offre un plat approvata dal governo.
Ispezione di miglioramenti: Un costruttore qualificato o architetto dovrebbero esaminare eventuali miglioramenti per essere venduti (casa, condominio) per confermare che i piani presentati sono corrette e che i miglioramenti sono in buone condizioni.
Permessi: L'avvocato deve confermare che la proprietà di essere acquistato può essere utilizzato per le finalità perseguite dal compratore. Ci sono molte restrizioni legali che dovrebbero essere presi in considerazione prima di acquistare. Ad esempio, la legge 305 del 1968 stabilisce un 60 metri "zona marittima" lungo tutta la costa dominicana, misurata dal marchio di alta marea interna, che in effetti converte tutte le spiagge in proprietà pubblica. Nessun edificio è consentito all'interno della zona marittima, senza un permesso speciale da parte del ramo esecutivo. Inoltre, nelle zone turistiche, ci sono la costruzione di vincoli amministrati dal Ministero del Turismo.
Possesso: L'avvocato deve verificare che il venditore sia in possesso della proprietà. Occorre garantire che esistano diritti di qualsiasi natura non squatters. Speciali precauzioni devono essere prese con le proprietà non recintate fuori suddivisioni conosciute. Li Scherma prima della chiusura è consigliabile. Se ci sono gli inquilini sulla proprietà, l'acquirente deve essere informato che la legge dominicana è protettivo dei diritti di un inquilino e che sfrattare un inquilino recalcitrante richiede tempo e costoso.
Dipendenti: Il venditore deve pagare tutti i dipendenti che lavorano sulla proprietà loro fine rapporto giuridico, altrimenti il compratore può trovarsi tenuta al pagamento in seguito.
Utenze: L'avvocato o il compratore dovrebbe controllare che il venditore non ha bollette in sospeso interrogandosi le opportune imprese distributrici di potenza, acqua, via cavo e telefono.
Tasse e spese sui trasferimenti immobiliari
Le tasse devono essere pagate prima del deposito l'acquisto presso l'Ufficio del Registro del titolo. Tasse e spese il trasporto di beni immobili sono circa il 4,4% del valore governo stimato della proprietà, che sarà presto portato al 6,4%, come segue:
3% imposta sui trasferimenti (Legge # 288-04)
1,3% Imposta di bollo Document (Legge # 835-45) (In realtà, RD $ 232 pesos per il primo RD $ 20.000 pesos e 13 per mille per il resto).
2% imposte (Legge # 108-05), applicabile a immobili del valore di RD $ 5000000 pesos o più, che entreranno in vigore in un prossimo futuro, al momento della creazione del fondo indennità stabilita dalla legge.
Spese minori come l'imposta sul assegno garantito, bolli vari e suggerimenti in cancelleria.
Le tasse sono pagate sulla base del valore di mercato dell'immobile, determinato dalle autorità fiscali, non sul prezzo d'acquisto indicato nell'atto di vendita.
Gli acquirenti che desiderano ridurre l'impatto delle tasse di trasferimento hanno la possibilità di utilizzare una scappatoia nella legge che consente il conferimento di immobili in società senza pagare le tasse di trasferimento. Per questo, la cooperazione da parte del venditore è essenziale.
Tasse di proprietà
Immobili detenuti in nome di un individuo sono soggetti ad una tassa annuale di proprietà ("IPI") del 1% del valore governo stimato in eccesso di RD $ 5000000 pesos eccezione per i lotti non-costruito o aziende esterne limiti e le proprietà il cui proprietario è città 65 anni o più anziani, che ha registrato nel suo nome per oltre 15 anni e non ha altra proprietà.
Se la proprietà è detenuta da una società, senza tassa di proprietà è dovuta. Invece, la società deve pagare una tassa dell'1% su asset aziendale. Tuttavia, qualsiasi imposta sul reddito pagata dalla società costituirà un credito verso l'imposta sul patrimonio, in modo che se le imposte sul reddito pagate sono uguali o superiori alle imposte dovute sulle attività, la società non avrà alcun obbligo di pagare le tasse sui propri beni .
Title Insurance
Nella Repubblica Dominicana, come in molti paesi latino-americani ed europei, il governo fornisce assicurazione di titolo. La vecchia Terra Legge Registro istituito un fondo di garanzia con cui pagare richiedenti che a causa, per esempio, ad un errore del cancelliere, sono stati privati della loro proprietà. Purtroppo, i fondi raccolti sono stati utilizzati dal governo per altri scopi.
La legge del Registro di sistema di proprietà in vigore dal 4 Aprile 2007, ha creato una nuova tassa del 2% su tutti i mezzi di trasporto al fine di stabilire un fondo di indennizzo. E 'anche possibile ottenere l'assicurazione titolo da assicuratori privati.
Acquisto di beni immobili da parte di stranieri
Non ci sono restrizioni per gli stranieri che acquistano beni immobili nella Repubblica Dominicana. Precedentemente, il decreto 2543 del 22 marzo 1945, e sue modifiche necessarie che gli stranieri ottenere la preventiva approvazione presidenziale, tranne in alcuni casi. Decreto 21-98 del 8 gennaio 1998 ha abolito il presente regolamento e stabilito come l'unico requisito che gli Uffici del Registro Titolo tenere un registro, a fini statistici, di tutti gli acquisti effettuati da stranieri.
Ereditarietà di beni immobili da parte di stranieri
Ereditarietà di beni immobili è disciplinata dalla legge dominicana che prevede per "diritto alla quota legittima": parte del patrimonio deve andare a certi eredi per legge. Ad esempio, uno straniero con un bambino deve riservare il 50% del patrimonio di quel bambino, nonostante l'esistenza di una volontà o della legge del suo paese di residenza. Per evitare l'applicazione delle norme domenicane di eredità alla tenuta, è consigliabile per gli stranieri a tenere immobiliare indirettamente tramite una società holding.
Agenzie immobiliari
Agenti immobiliari in Repubblica Dominicana non sono autorizzati o regolamentati dal governo. Vi è attualmente un progetto di legge al Congresso che possono regolare la pratica in un prossimo futuro.
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